一、抵押房产未登记 债权人能否申请拍卖受偿

抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将符合法律规定可用于担保的财产作为债权的担保。当债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。现实生活中，房产往往成为抵押担保物的**，对债权的实现具有较好的保障作用。

根据我国《担保法》的规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。以城市房地产作为抵押物的应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。也就是说，以房产作为债务抵押的，除了有书面协议，还必须到登记部门办理抵押登记手续才合法有效。未办理抵押登记手续的，抵押无效，不能产生抵押应有的法律效果。

二、房产抵押生效的条件

房地产抵押合同的生效，是指房地产抵押合同发生法律上的效力，产生创设抵押权的法律效果。房地产抵押合同的生效，要把握以下几点：

1、房地产抵押合同是从合同，房地产抵押合同生效的前提是所担保的主债合同生效。

2、房地产抵押合同是民事法律行为，它发生效力的前提是它不违背相关的法律规定，是有效的民事法律行为。

3、房地产抵押合同，自办理抵押物登记之日起生效。但是值得注意的是实践当中仅移交房地产权利证书的，一般不会使房地产抵押合同生效。但是，如果当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押登记的，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。也即可以认定房地产抵押合同有效，只是不能对抗第三人。